​TA说：“未来5年，西安房价将再次发生变化！

TA说：“未来5年，西安房价将再次发生变化！

2017年说西安房价“太寒碜”、2019年说“西安房价均价3万很正常”的经济学家马光远最近又来西安了。在某房企举办的论坛上，再次站台预言：“十四五期间，西安房价将再次翻番”

也就是说：在未来5年西安楼市均价将破3万/㎡。那么，对于购房者来，须透过城市发展，了解楼市发展脉络。

Part-1 房价增幅大，成交量下滑

近年来，随着西咸一体的快速推进（2017年代管西咸新区）、打响全国“抢人”大战第一枪（2年落户160万人）等城市发展利好，西安新建商品房价涨幅力压全国其他69城，稳居全国前列。

据国家统计局公布70城房价指数显示，截止2020年10月，西安新建商品房房价指数为180.1，西安新建商品房价同比涨幅7.6%，70城中位居第八。

在房价快速增长下，西安商品住宅成交量经过前几年的高速增长后，逐渐已进入盘整期。

根据易居数据显示，成交量增幅开始下滑。2019年西安市主城区商品住宅成交量1256.92万㎡，同比下降21.8%；2020年上半年又进一步下滑30%左右。

前半年受疫情影响成交量同比减少，从第四季度开始，西安库存量凸显不足，而今年拿地房企，新盘放量大多又集中在明年前半年。由此来看，临近年底，今年楼市大势已定。

Part-2 需求量旺盛，稳涨是趋势

从今年新盘入市价格变化来看，在限价政策管控下，房价大幅上涨的阶段已经结束，但在后期稳步上涨将是趋势。

其一、千万人口基数。2019年西安的常住人口和户籍人口都已突破1000万大关，从人口首位度上看，虽然还低于西宁、银川等西北省会城市，但明显高于成都、昆明、兰州、贵州等省会城市。

其二、有调控但需求在增。2019年6月出台楼市调控，西安户籍限购2套，非西安户籍限购1套，限购杀伤力度不够。虽然抑制了投资客，但对于城市人口红利需求，却在增加。

其三、地价攀升房价必增。从高新区、沣西新城、航天城、未央湖板块等区域，楼面地价破万元地块数量连年翻倍。随着近两年楼面价破万的土拍地块入市，明年均价2万+、3万+项目也将翻倍增加，将再次拉升房价上涨。

城市骨架的不断拉大，城市常住人口的不断增加，虽然从政策层面坚决执行“房住不炒”方针，但正常的住房需求却在大幅增加，改善类置业需求量会越来越旺盛，在此环境下，西安房价上涨的基础存在。

Part-3 高房价之下，优选城区价值

在大西安快速发展形势之下，随着西安各大新区的蓬勃发展，买房时对区域的选择极为关键。尤其对于刚需客户，在新区、主城区逐渐均衡化发展环境下，买房更应重点考虑未来区域发展潜力，和购买房产的升值、保值性。

其一、高新区楼市价值全市第一。高新区经过近30年的发展，已经成为全市最具发展价值区域，区域房价2万+已经是起点。但在超强的高新产业发展驱动之下，无疑是房产最具升值、保值区域。对于购房人群来说，购房成本高，但收益相对也高。

其二、港务航天价格洼地填平。港务区虽发展起步晚，但发展速度快，在全运会驱动下，即将入市的融创项目，将带动区域房价冲向1.5万+以上。航天城虽然起步早，发展慢，但随着区域楼面低价破万地块的入市，房价增幅快速增加。因此在2021年，港务区、航天城这两个区域，可能是涨价最快的两个区域。

其三、西咸新区房价透支减缓。西咸新区处于楼市发展起步阶段，但楼市房价却紧逼主城区，区域房价透支区域目前发展现状。西咸第一梯队新区的沣东、能源金贸区房价目前众多项目价格逆超主城区，但随着港务区、航天城、浐灞等区域高性价比楼盘增多，城区规划优势下的房价红利，正在消减。

另外在主城区的“拆旧换新”加速发展下，具有城市配套、地段、人为环境等众多优势的主城区，高性价比新盘不断的出现，虽然主城环境相比新区有不足，但在高新、沣东等区域高房价挤压之下，又回流主城区。

因此，对于购房者而言，根据自身购房需求和购房资金预算，在房价与时间“赛跑”的西安楼市环境下，尽早买房才是最理智的选择。